Навигация
Главная
Разговор на тему
Первые лица
Управление
Промышленность
Малый и средний бизнес
Мастер
Имидж (на правах рекламы)
_________________________
Архив


Статистика посещений
mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterЗа сегодня903
mod_vvisit_counterЗа вчера967
mod_vvisit_counterЗа неделю1870
mod_vvisit_counterЗа месяц20621
mod_vvisit_counterВсего1721720
 
Главная arrow Деловая среда arrow Разговор на тему arrow Популизм в ЖКХ к хорошему не приведет
Популизм в ЖКХ к хорошему не приведет Печать Отправить на e-mail
Автор: Ольга Ефремова   
15.02.2017

Чаще всего, рассказывая о жилищно-коммунальной сфере, журналисты довольствуются официальной информацией, комментариями экспертов, общественников, политологов, историями жителей.


Слово управляющим компаниям (за исключением пресс-релизов) предоставляется нечасто. А уж о том, чтобы поговорить о наболевшем, и речи не идет.

Моя недавняя встреча с директором УК «Чистый город» Анатолием Александровичем Михеичевым заставила посмотреть на взаимоотношения потребителей и обслуживающих компаний несколько под иным углом. Не могу сказать, что во всем согласилась со своим собеседником, но его позиция заслуживает внимания и уважения.

А поводом к встрече стал интерес к деятельности «Ассоциации организаций жилищно-коммунального хозяйства города Дзержинска». Добровольное объединение зарегистрировано 4 февраля 2016 года. Спустя год мы решили поговорить о деятельности ассоциации с ее председателем Анатолием Михеичевым.

- Как вообще появилась идея ассоциации?

- Я работаю в коммунальной сфере настолько давно, что еще помню, когда жилищно-коммунальным хозяйством занимались государственные предприятия. Тогда у нас были регулярные оперативки в администрации, где на повестку дня выносились самые горячие, актуальные вопросы. И поскольку директора коммунальных предприятий хорошо друг друга знали, шло взаимное общение в неформальной обстановке. Вплоть до того, что в случае необходимости оказывали друг другу помощь и совместными усилиями ликвидировали аварии на сложных участках. Организации придерживались примерно одинакового курса развития, в едином ключе воспринимались новшества законодательства.

Прошло много лет, в ЖКХ города пришли частные компании, и былое единство потерялось. Но зачем набивать одни и те же шишки, если проблемы общие? Не секрет, что изменения в современное жилищное законодательство вносятся настолько часто, что даже специалисты, работающие в этой сфере, едва успевают их отслеживать. Более мощные компании уделяют очень большое внимание этому вопросу, постоянно посылают свой персонал на обучающие курсы, тренинги, семинары. По мере возможности я тоже стараюсь не пропускать наиболее значимые семинары, которые посвящены нововведениям в сфере ЖКХ. Такую же активную позицию занимает руководитель компании «Альянс-НВ» Вячеслав Мокров. И, конечно, когда мы встречаемся, мы обмениваемся новостями.

Не удивительно, что в один прекрасный день появилось предложение об объединении для лучшего информирования, обмена опытом, взаимного консультирования, а иногда и поиска решений наиболее важных и актуальных вопросов. Например, сейчас очень остро стоит вопрос о введении в платежных документах строчки «содержание общего имущества». Будем собираться, обсуждать, анализировать.

- Удивительно, что в ассоциацию вошли не только управляющие компании, но и ТСЖ...

- Вовсе нет. Взаимное общение, обмен опытом, информацией особенно актуальны для небольших компаний и ТСЖ. Это самые крошечные субъекты рынка ЖКХ. Ресурсы и возможности у них крайне ограничены. Далеко не все могут позволить себе направить управляющего на курсы повышения квалификации. В ассоциации же мы делимся друг с другом самой актуальной информацией обо всех изменениях законодательства и основных тенденциях развития рынка.

Есть и еще один нюанс. В последние годы в Дзержинске создается очень много общественных объединений, объявляющих своей целью защиту прав потребителей. Нельзя не заметить, что некоторые из них не столько заботятся о решении конкретных ситуаций и оказании непосредственной помощи, сколько взвинчивают и настраивают людей категорически против деятельности управляющих компаний. В итоге мы получаем ситуацию, когда жилищники заранее во всем виноваты. Чтобы противостоять такому деструктиву, мы вынуждены вырабатывать свою линию защиты.

- Но ведь закон должен стоять на защите интересов потребителей.

- Никто с этим не спорит. Проблема в том, что далеко не все понимают тонкости современного жилищного законодательства. Популисты же из некоторых общественных организаций попросту вводят людей в заблуждение.

Да, управляющие компании должны содержать дом в надлежащем техническом состоянии. При этом никого не волнует, сколько платежей собирает с дома компания, где она возьмет средства на ремонт в случае недостаточных сборов. Есть предписание из ГЖИ, значит нужно его выполнить. И поскольку потребитель и надзорные органы всегда правы, управляющие компании должны подчиняться.

Но вопрос: за чей счет банкет? - остается висеть в воздухе. Нижегородские компании нашли выход из, казалось бы, тупиковой ситуации. После того, как не удалось прийти к консенсусу с жителями одного дома в Московском районе, управляющая компания изыскала средства и выполнила ремонт почти на 2 миллиона рублей в полном соответствии с требованиями государственной жилищной инспекции и жителей дома. После этого всем собственникам был выставлен счет на оплату произведенных работ. Как это у нас водится, жители счета проигнорировали. Следующий шаг управляющей компании - обращение в суд, который полностью встал на сторону жилищников и предписал в принудительном порядке взыскать деньги с собственников жилья.

- Но это же война между жителями и управляющими компаниями!

- В этом и есть сложность. Никому война не нужна. Можно сколько угодно обижаться, но взаимные претензии должны быть адекватными. Управляющая компания должна обслуживать и содержать дом в хорошем состоянии. Главный критерий качественной работы, как бы это парадоксально ни звучало, - это когда жители о нас не вспоминают. В доме тепло, крыша, канализация не текут, в подъездах чисто, придомовая территория убрана - ничто не доставляет неудобства и дискомфорта. Значит, компания работает, обеспечивает комфортное существование жителей, следит за исправностью оборудования и общим техническим состоянием дома. Выставлять при этом категоричные требования о, скажем, установке мраморных лестниц в подъезде, особенно когда собираемость платежей в доме оставляет желать лучшего, как-то странно.

При этом люди забывают, что и у нас есть контролирующие функции. Например, управляющие компании должны отслеживать незаконные перепланировки, не допускать изменений в конструкциях газового оборудования, заставлять жителей соблюдать правила содержания общего имущества, отслеживать незаконную установку кондиционеров и т.д. и т.п.

- Но я же собственник! Разве не могу в собственной квартире спрятать газовые приборы за фальшь-панель или установить кондиционер?

- В годы юности мне как-то довелось учиться на курсах грузоподъемных механизмов. Пришлось зубрить огромный том правил техники безопасности. На мое возмущение бессмысленной зубрежкой наставник лишь усмехнулся: открывай любую страницу правил, указывай любой абзац - и я рассказываю тебе случай, где, когда и кому что отдавило, прищемило и даже переломало. С правилами в ЖКХ то же самое. На первый взгляд все это может показаться несерьезным. Но у нас предостаточно случаев, когда люди травятся угарным газом из-за несоблюдения элементарных правил пользования газовыми приборами, когда дома трещат по швам из-за самовольной перепланировки.

Но когда мы начинаем об этом говорить, жители от нас отмахиваются, не принимают всерьез. А если происходят несчастья, бегут в жилконтору, просят, требуют. Где же оно, взаимное исполнение обязательств?

- Может быть, потому что мы продолжаем мерить работника ЖКХ по образу советского Афони? Этакого лодыря-разгильдяя, за которым нужен особенно строгий надзор?

- Если бы Афони...

Нет. Сегодня в большинстве своем люди убеждены, что в жилищно-коммунальной сфере работает сплошь ворье и жулье. У меня есть один пример, когда человек собирался взять дом-новостройку в управление, пришел на общее собрание жильцов, чтобы изложить свою концепцию развития дома. Ему и слова-то не дали сказать, зато сразу обозвали и вором, и хапугой. Как говорится, и смех, и грех.

- Но ведь не просто так люди обвиняют управляющие компании в бездеятельности?

- Большая часть нашей работы не лежит на поверхности и, к сожалению, не каждому она видна. Несколько лет назад все коммунальные компании города уделяли большое внимание ремонту и замене коммуникаций. Все силы были брошены на замену труб в подвалах. Большинство управляющих компаний справедливо полагали, что хорошие внутренние коммуникации дома - залог беспроблемного отопительного сезона. И такая стратегия дала результаты, вот уже который год отопительный сезон в городе проходит относительно спокойно. Но вот парадокс: мы получили от некоторых жителей обвинения в бездеятельности. Дескать, если я не видел, то и работ никаких не производилось. Тем более, если эти работы велись в подвалах, а не в подъездах.

Мы учли критику и теперь стараемся распределять средства таким образом, чтобы проводились не только капитальные работы, но и декоративные: обновление штакетников, уборка в подъездах, косметический ремонт и пр. Важно только при этом не забыть, что сумма остается все той же. Если мы увеличиваем расходы на внешнее благоустройство, то, скорее всего, за счет сокращения других расходных статей по содержанию дома.

- Насколько остро в городе стоит проблема задолженности по коммунальным платежам?

- Это действительно очень серьезная проблема. В нашей компании в среднем собираемость платежей составляет 90-80 процентов.

- Это много или мало?

- 10 процентов недосбора - это много. Только по нашей компании задолженность составляет несколько десятков миллионов рублей. Если бы мы получили эти деньги, то уже сегодня закрыли бы все горячие точки.

- Анализировали, почему люди не платят?

- У всех разные причины. Есть действительно нуждающиеся, есть асоциальные элементы, очень много нерегулярно платящих, забывающих, теряющих квитанции. Есть и принципиальные неплательщики.

Нужно понимать, что в городе существуют дома типа 6 и 8 по улице Терешковой. У нашей компании это дом 90 по улице Попова в районе Канатной фабрики. Собираемость платежей в нем не более 10 процентов. Это 9 тысяч за год! Как содержать и обслуживать дом за такие деньги?

Такие дома никогда не будут рентабельными, и это серьезная проблема.

Поэтому многие компании создают отдельные службы по работе с неплательщиками. Обсуждали мы этот вопрос и на заседании ассоциации.

- Известно, что у жилищников непросто складываются отношения с поставщиками ресурсов.

- Это так. Потому что у нас принципиально разные задачи. Им важно продать ресурс и заработать. А нам важно качество, потому что нам потом с этим работать.

Никак не получается найти нейтральный баланс и при распределении платежей между ресурсоснабжающими и жилищными организациями. Потому что здесь тоже присутствует множество нюансов.

Возьмем, к примеру, условный областной центр, где квартплата за трёхкомнатную квартиру составляет 3 тысячи рублей. И точно такая же плата в соседнем городе. Но в первом случае воду берут непосредственно из речки, туда же уходят канализационные стоки, а во втором - воду берут из артезианской скважины, которая находится за пределами городской черты, а канализацию и вовсе вынуждены выводить за несколько десятков километров вниз по реке. Понятно, что в первом городе тариф на воду будет ниже. А это значит, что на содержание жилищного фонда из обозначенных трех тысяч рублей в первом городе останется больше. В соседнем - 2 тысячи рублей будет уходить на плату ресурсникам и лишь тысяча на содержание жилищного фонда.

При таком раскладе через несколько лет мы получим впечатляющую картину. В одном городе управляющие компании, получая в два раза больше средств, установят пластиковые окна в подъездах, проведут утепление фасадов, внедрят инновационное оборудование и прочие блага цивилизации. А в соседнем городе управляющие компании едва будут сводить концы с концами, латать дыры. Зато котельные, которые, кстати, в отличие от домов, не являются собственностью жителей, будут сиять чистотой, порядком и дорогостоящим оборудованием.

Жители в эти нюансы чаще всего не хотят вникать. Намного проще сделать выводы по поверхности: в одном городе управлялки работают честно, в другом воруют - ведь платим мы одинаково.

- А почему не переиграть ситуацию? Ведь платят-то жители. И, наверное, они имеют право, чтобы за их счет в первую очередь ремонтировались и обновлялись их дома и квартиры, а не собственность частных компаний?

- Наверное, у энергетиков сильнее лобби...

- Помогают ли вам в работе советы домов?

- Если в совет дома вошли адекватные люди, которые настроены на совместную работу и могут слышать не только себя, то мы получаем очень хороший эффект. Но если люди заранее идут воевать, судиться, жаловаться, невзирая ни на какие объяснения, то, как правило, диалога не получается.

- Как вы думаете, на что в ближайшие годы будут сориентированы управляющие компании и каких сюрпризов ждать от них потребителям?

- Обычно сюрпризы приходят от законодателя. Нам остается их только принимать и внедрять.

Но в целом в Дзержинске ситуация, на мой взгляд, потихонечку начинает выправляться.

Дал свой положительный эффект долговременный период работы управляющих компаний на уже сложившемся жилищном фонде. Страшно вспомнить времена, когда коммунальные МУПы постоянно банкротили. Сколько уходило сил, средств, материальных и моральных ресурсов! Лихорадило всех: и работников ЖКХ, и жителей, и местные власти.

Теперь основные рабочие механизмы отлажены, сложилась определенная система обслуживания, взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, устоялся закрепленный за компаниями жилищный фонд. Стабильность в этом случае оборачивается качеством. Надеюсь, в перспективе эта тенденция сохранится.

- Устоялся жилищный фонд... А разве плохо, когда на рынок приходят новые, может быть, более дешевые для жителей обслуживающие компании?

- Наверное, я скажу непопулярную вещь. Популизм в ЖКХ ни к чему хорошему не приведет. Чем дальше мы от политики, тем лучше. Потому что отбить дом у конкурента, запудрив жителям головы обещаниями более низких тарифов и социальной справедливости, нетрудно. Вопрос в том, как потом такой управляющий выкручиваться будет, есть ли у него материальные и человеческие ресурсы. Потому что цены на материалы, услуги не зависят от принадлежности к партии. Их устанавливает рынок. И если ты дал людям слово обслуживать дешевле, будь добр, обслуживай. Но не за счет потери качества и доверия потребителя, который потом будет клеймить позором все УК без разбору.

Мы не против конкуренции в ЖКХ, но конкуренция должна быть честной и добросовестной.

Справка. «Ассоциация организаций жилищно-коммунального хозяйства города Дзержинска» зарегистрирована 4 февраля 2016 года. В добровольное некоммерческое объединение вошли компании «Чистый город», «ДУК», «Альянс-НВ», «Жилстрой», «Жилпром», «Управдом», «Окский мир», ТСЖ «Суворовский», «Согласие», «Учительский», «Волгоградский», «Заря», «Буденновское», «Западный», «Свердловец», компания «ЖК-Сервис».


Ольга ЕФРЕМОВА

 
< Пред.   След. >
 
 
-->
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования © ООО "Агентство "А", 2006
(8313) 29-62-64,
april@april-dz.ru