Жилищное хозяйство. По ту сторону «прилавка»
Автор: Анфиса Глушихина   
27.12.2013

Читаем архив «Апреля». В продолжение темы жилищного хозяйства предлагаем первую часть большого интервью с Олегом Богдановым, которое состоялось три с половиной года назад.


***


Больше месяца прошло, как написала я о своем знакомстве с Олегом Богдановым, директором ООО «Дзержинская управляющая компания» (ДУК). Обещала продолжить рассказ о нем. И вот с той поры маюсь. С какой стороны ни подступлюсь к рассказу - никак не получается.

В форме статьи - не выходит. И интервью не хочет ложиться на бумагу. Почему? Наверное, потому, что привыкли мы ругать представителей ЖКХ за всё и вся. Да ведь и вправду, есть за что! - не так ли? - воскликнет каждый.

А в данном случае не хочется ругать. Надлежит хвалить, благодарить - или сочувствовать.

Ругаем мы жилищников за что? Деньжищи дерут огромные, работу выполняют медленно, некачественно или совсем не выполняют.

 

***

 

Давайте разберемся с «деньжищами».

В одной платежке вода и водоотведение. Насколько много с нас берут? На встрече с дзержинским городским активом губернатор Валерий Шанцев сказал однажды: как бы не случилось так, что рады бы заплатить, да некому будет. В том смысле, что в какой-то момент никто не возьмется обслуживать тяжелое водно-канализационное хозяйство.

Пока, насколько я понимаю, хозяева ОАО «ДВК» далеки от подобных мыслей. Составные тарифа горожанам не известны. Но хватило же компании средств на приобретение и содержание городского телевидения и газеты «Дзержинское время»? Молва утверждает, что TV и газета - собственность ОАО «ДВК». В каком-то смысле мы могли бы считать и телекомпанию, и газету муниципальными - содержатся ведь на наши платежи?

Рассуждаем дальше. В договор концессии, заключенный два года назад, не включен канализационный коллектор - по причине большой его изношенности. И если в один непрекрасный день он рухнет, тогда действительно никто не возьмется его обслуживать, и утонем мы в стоках.

Но я полагаю, в тарифе на водоотведение заложен некий платеж, который прежде назывался амортизационными отчислениями и накапливался на восстановление или приобретение нового оборудования. Этот платеж куда идет? Кто и когда будет восстанавливать коллектор?

Наверно, если я поближе подойду к водоканальщикам, пойму и их сложности. Но поближе не подпускают, тарифы не раскрывают.

Во второй платежке объединены несколько платежей, главный из которых - за отопление. Могу повторить сказанное в предыдущем абзаце: подойдем ближе - поймем трудности теплоснабженцев. Но ближе не подпускают.

О чем это я опять? Я же хотела писать про компанию ДУК и про Олега Богданова.

Это я про то, что за собственно обслуживание домов (без воды, канализации и тепла) жители платят не так уж много.

Вот об этом мы и говорили с Олегом Викторовичем. Именно это никак не ложится на бумагу.

 

***

 

Много раз сказано, что накануне приватизации жилья государство, согласно законодательству, обязано было провести капитальный ремонт жилых домов. Провело? Нет.

С момента приватизации городские дома не становились новее и целее. Но зато с управляющих компаний мы требуем теперь, чтобы всё работало, как часы. «Не могут - нечего было браться! Раз взялись, значит, что-то туда притягивало. Значит, хотели заработать. Значит, зарабатывают», - вот нехитрые наши рассуждения.

 

***

 

После этого длинного вступления начну, наконец, разговор с Богдановым.

- Прежде всего поговорим о том, что такое компания ДУК.

- Компаний, обслуживающих жилые дома, в Дзержинске несколько. Самая крупная - управляющая компания «Управдом», к которой лично я не имею никакого отношения и ничего об ее работе сказать не могу.

Вторая по величине компания, видимо, наша - ООО «Дзержинская управляющая компания» (ДУК). Мы обслуживаем 220 многоквартирных многоэтажных домов. Они расположены в основном в юго-западной части города. Это 5-, 9- и 12-этажные дома.

Компания состоит из семи ООО, которые называются ДУК-1, ДУК-2 и так далее. Возглавляет каждое ООО исполнительный директор. У них есть помещения, куда люди могут придти с заявкой, претензией, жалобой - или у кого-то просто есть пожелания. В каждом ООО свои слесаря, плотники, мастер, который руководит слесарями. Есть инженер. Мелкие заявки жителей стараются выполнить сразу же, своими силами. Крупные - по капитальному ремонту, по кровле, ремонту подъездов - этим уже занимаюсь я. У меня есть ремонтно-строительное управление, кровельщики, электрики.

В центральной конторе (территориально она удалена от основного массива обслуживаемых домов - находится на улице Грибоедова, 40-а) работают 26 человек. Всего же в ДУКе около 500 человек.

- Район у вас достаточно новый и хлопот особых, наверное, не доставляет - не то что в старом городе, где дома обветшали, инженерные сети никудышные.

- Да, район считается новым. Поэтому когда делят деньги - из городского ли бюджета, или из федерального, нам дают крохи. Миллион, ну два. На всю управляющую компанию. А где больше проблем, это еще надо посмотреть.

- В любом случае инженерные сети в рабочем состоянии должны поддерживать управляющие компании - и никто другой: ни город, ни Федерация.

- Правильно. Однако давайте вспомним. Сначала были заводские ЖКО - жилищно-коммунальные отделы. Заводы давно уже не выделяли нужных средств на ремонт домов - сами становились банкротами. Передали жилфонд в муниципалитет - без ремонта, без денег, без кадров. Муниципальные жилищные предприятия копили долги, банкротились. Им давали новое название, долги не выплачивали, конторы продолжали как-то существовать. А жилье всё больше ветшало. Отопительные, водопроводные, канализационные системы были в безобразном состоянии.

Виктор Валентинович Портнов и Павел Михайлович Воронин, которых полностью смешали с грязью, с большим трудом вытаскивали ЖКХ из ямы.

Бизнес ЖКХ очень сложный, управляющими компаниями жители всегда будут недовольны, всегда найдутся недоработки, за которые нас можно кусать. «Черная метка» на этом деле будет висеть всегда.

Свои обязательства не выполнило государство. Я еще не работал в ДУКе, когда мы с Борисом Степановичем Симагиным ездили в Москву на обучение - даже сертификаты получили. Большие чины из правительства рассказывали, какой будет коммунальный рай. Дома будут капитально отремонтированы, управляющим компаниям останется только содержать их. Сказка такая, в которую мы с Борисом Степановичем, конечно, не поверили. В Казани, например, да: процентов 60 или 70 жилья капитально отремонтировали. А у нас - сами видите.

- Я самолично пыталась сагитировать жителей нашего дома создать ТСЖ или что-то подобное. Дом небольшой - 39 квартир, пара офисов и один магазин. Когда мы посчитали, сколько денег соберем на обслуживание дома - без тепла и без воды, то поняли, что тарифы на обслуживание очень низкие, что нам не вытянуть дом. Основная сумма платежей уходит за тепло, воду и водоотведение.

- Вот именно. А управляющие компании имеют довольно скромные бюджеты. Ваш дом еще не самый маленький. Немало домов по восемь квартир. Есть дома барачного типа, причем очень старые. Вытягивать это хозяйство тяжело.

Неплохие тарифы на обслуживание жилья для 5-этажных домов. Могу сказать, что эти дома мы практически полностью привели в порядок. Отремонтировали крыши, инженерные сети, привели в порядок подъезды. В 5-этажных домах почти нет неплательщиков - там какой-то особый микроклимат: все друг друга знают, знают подростков, детей, как-то всё там по-семейному.

- Для 9-, 12-этажных домов тарифы, наверное, еще лучше: какие суммы денег собираются!

- Продолжу свое наблюдение насчет микроклимата в домах. В высотных домах почему-то всё по-другому. Люди более разобщены. Может быть, потому, что их слишком много, трудно всем перезнакомиться. И с платежами в этих домах почему-то хуже. Не бомжи, не семьи, попавшие в трудную жизненную ситуацию, - вполне состоятельные люди, а платить за ЖКУ не хотят.

- Может быть, это такая форма протеста против некачественной работы управляющих компаний?

- От неплатежей качество не улучшится, ситуация только усугубляется.

- Должников много?

- По-разному. По текущим платежам мы добились 98 процентов собираемости, но висят старые долги. Вся задолженность по обслуживанию составляет по нашей компании 57 миллионов рублей. Сколько работ могли бы мы сделать на эти деньги, будь они собраны!

В высотных домах много инженерных проблем. Их строили на излете советской эпохи или в начале нынешней, за качеством уже не смотрели. Сети - это шовные тонкостенные трубы, постоянные протечки. Значительная часть домов панельные. Межпанельные швы или сразу были некачественные, или просто от времени уже крошатся, их надо обновлять.

- Меня очень заинтересовало сообщение о том, что почти в 40 процентах ваших домов созданы домовые советы.

- Это действительно так.

- Первый вопрос в связи с этим: зачем вам такие советы? Они же, вероятно, очень требовательные, капризные.

- Да, требовательные. Не вижу в этом ничего плохого. Они хотят, чтобы работы были выполнены качественно, - но я тоже этого хочу. Я дал команду исполнительному директору, тот передал ее мастеру, мастер дал задание слесарю. В каком виде дошла до слесаря команда? Что он собой представляет, этот конечный исполнитель? Насколько компетентен, дисциплинирован, в каком виде пришел к жителям - я же не могу проследить за каждым линейным работником. А жители могут. Члены домового совета принимают работу. В каждом доме найдется бухгалтер, инженер, сметчик - вот вам и квалифицированная приемка выполненной работы.

- Вопрос второй: как вам удается такие советы скомплектовать? Жители очень пассивны.

- Очень трудно комплектовать. Работаем. Жаловаться кто приходит? Самые инициативные. Вот им и предлагаем: давайте создадим совет дома. Долго отказываются. Потом начинают понимать, что такая форма взаимодействия с управляющей компанией самая эффективная. Вместе решаем, какие работы в первую очередь надо провести в доме. Совет помогает воздействовать на неплательщиков, потому что речь идет уже о долгах не перед УК, а перед соседями по дому.

- На сегодня какие вопросы самые проблемные, самые тяжелые?

- Замучила такая беда, как крысы. Жильцы жалуются (и правильно жалуются!), а мы пока выхода найти не можем. Чего только не делаем, поменяли уже несколько фирм, которые ведут дератизацию, - эффекта почти ноль.

Дома высотные, в мусоропроводах еды какой только нет! Доходы у многих повысились, продукты выкидывают сплошь и рядом. И крысам не надо никуда ходить - вот у них еда, в подвале тепло, плодитесь и размножайтесь. То ли на отравляющие вещества у них иммунитет вырабатывается, то ли эти действительно очень умные существа обходят приманку. Стали закупать электронные устройства, которые их отпугивают. От мусоропровода отпугивают, а в подвале тоже мусор есть. На этажах - и кладовки, и чего только нет.

Жители недавно приходили целой делегацией. Предлагаю: давайте заварим мусоропроводы, сделаем миниплощадочку контейнерную, очищать ее будем своевременно, ни грязи, ни запаха не будет. Не соглашаются: как это я с девятого этажа с мусором пойду?

- Ни грязи, ни запаха не будет… Вы даете какое-то неисполнимое обещание. Посмотрите, что на контейнерных площадках в городе творится.

- Очень даже исполнимое. В недолгую бытность нашего городского мусороуборочного предприятия мы разукрупнили контейнерные площадки, сделали маленькие площадочки на два контейнера - аккуратненькие, чистенькие, навели на них полный порядок.

- А как с порядком сейчас, когда вернулась компания «Ремондис»?

- Наведение порядка на контейнерных площадках - это обязанность мусороуборочной компании. Мы, можно сказать, принудили руководство «Ремондиса» заключить с нами соответствующий договор - и теперь убираются на площадках наши дворники, а «Ремондис» доплачивает им за это.

- Насколько я знаю, с кадрами дворников тоже проблема.

- Проблема не только с дворниками. Наши специальности непопулярны. Почему в Советском Союзе шли работать в ЖКХ? Потому что там давали квартиры. У нас сейчас процентов тридцать сотрудников, которые работают еще с советских времен. Я стараюсь поддерживать зарплаты на среднегородском уровне, чтобы не хуже было по крайней мере. Бытовки сделали хорошие, спецодежда хорошая, прочная. Я вообще стараюсь создать для линейных работников комфортные условия труда. В 2013 году повысили зарплату рабочим на 15-20 процентов, а управленческому персоналу только на 10. Потому что без рабочих мы никуда.

Но очередь к нам не выстраивается, никто не хочет работать слесарем, прочищать канализацию, работать в подвалах.

Сейчас мне надо сменить двух исполнительных директоров, но и на директорские должности не могу найти кадры.

- Почему вы хотите их сменить?

- Не по-современному работают. Они с советских времен в ЖКХ, привыкли ждать, пока их подтолкнут - или начальство, или жильцы. А сейчас возникновение проблем надо упреждать, на опережение работать. Надо самим шевелиться, а не ждать указаний от Богданова.

Пока мы действуем по мере поступления жалоб, но планируем принимать превентивные меры: утеплять панели, обновлять швы, не дожидаясь жалоб. Есть намерение полностью утеплять торцевые стены домов, это значительно снизит теплопотери.

- В «Управдоме» (я живу в доме, который обслуживается «Управдомом») ведется широкая компьютеризация управленческих процессов. А у вас?

- Мы тоже купили недорогую компьютерную программу, будем вести подомовой учет. С 1 января она начинает работать. Это, по сути, паспорт дома, где всё отражено: какие деньги вкладывались в дом, какие работы производились.

Есть программа паспортного стола по всему ДУКу, она завязана и на ЕРКЦ - будет показывать, есть долги или нет.

Раньше в ОООшках сидел еще паспортист. Сейчас паспортная служба сконцентрирована в центре на улице Галкина, 13-б, в УФМС ездит один человек. Этот человек наиболее компетентен, остальные от 8 до 19 ведут прием. Недавно сделали приемным днем и субботу. До обеда. Чтобы житель мог попасть к паспортисту в любое удобное для него время.

Есть в программе подраздел, где все заявки регистрируются - устные, письменные, любые. Все стоят на контроле. Работают два инспектора по жалобам. Как только заявка исполняется, исполнительный директор или мастер на участке, электрики, строители сообщают, делается отметка о выполнении. Инспектор обзванивает, выполнена ли заявка, удовлетворяет ли заявителя качество выполнения.

Плюс еще один человек (это служба безопасности) может выборочно проверить работающего инспектора: берет весь список за неделю и в две-три квартиры делает контрольный звонок. Пришло такое время, когда работать надо более-менее по-новому.

- Недавно ваша компания купила видеокамеру для осмотра дымоходов. Это что, очень важная задача - осмотр дымоходов?

- Да. Дымоходы, как и прочие сооружения, старые, засорились. По этой причине есть случаи отравления угарным газом. Благосостояние улучшается, жители ставят в квартирах пластиковые окна, прочные и плотные двери, естественной вентиляции в квартирах нет. Вынуждены были купить камеру.

- И еще о видеокамерах. Павел Воронин предложил устанавливать их в подъездах с выводом изображения на монитор. Коллеги-депутаты запротестовали.

- Не понимаю протеста. У нас в нескольких домах камеры уже установлены - над подъездом и на первом этаже в подъезде.

- В счет платежей или дополнительно средства собирали?

- В счет платежей, но с согласия жителей. Уже раскрыто несколько преступлений с помощью видеокамер. Кражи раскрыты и распространителя наркотиков задержали - камера над подъездом охватывает и часть двора, вот во дворе его и зафиксировали.

- Дорого установить камеру?

- Дороговато. Особенно если антивандальную ставить. Но безопасность стόит того, и жители это понимают.

 

***

 

На этом пока поставлю точку. Или запятую. На диктофоне и в блокноте еще много интересной информации, поэтому с Олегом Богдановым я не прощаюсь.

 

Анфиса ГЛУШИХИНА